ЗПИФы: За и против

Российские граждане в последние десятилетия считали вложения в недвижимость самыми надежными и эффективными. Во время кризиса риски потерять накопления возросли, заработать на инвестиционном буме практически невозможно. О закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости (ЗПИФах) слышали не все по причине того, что они ориентированы на профессиональных клиентов, однако многие из них работают с частными лицами.
Во время кризиса встал вопрос о доверии ЗПИФам, именно в этом мы сегодня и попробуем разобраться – стоит ли сейчас инвестировать в эти фонды или же стоит подождать лучших времен. В первую очередь негативные изменения на рынке затронули новостройки, на сегодняшний день они считаются самым рискованным сегментом вложения. А именно здесь и работают ЗПИФы.
По мнению многих экспертов, вложения в недвижимость можно назвать более чем надежными, так как после окончания кризиса цены на недвижимость не просто вернутся на докризисный уровень, а превысят его на несколько десятков процентов.
Подводя итоги 2008 года можно отметить, что фонды недвижимости показали относительную доходность, в первую очередь благодаря позитивному началу года. В качестве примера приведем фонд «Югра недвижимость», прибыль которого составила 6%. Обратите внимание, что это прибыль за целый год, и если бы вкладчики решили продать паи в середине года, они бы заработали намного больше. 6% прибыли за год – ниже общероссийского уровня инфляции, но не стоит забывать, что многие паи в 2008 году показали минусовую доходность. Еще один пример: ЗПИФ «Этажи новой жизни» БКС – его доходность составила 22,7%. В 2008 году фонды, дифференцирующие средства – вкладывающие деньги не только в строительство жилья, но и в коммерческую недвижимость, показали стабильный рост.
Начало 2009 года показывает пессимистичные результаты: снижение спроса на все категории недвижимости со стороны покупателей и инвесторов, негативная ситуация на рынке строительства нового жилья заставляют многие инвестиционные компании показывать отрицательную доходность.
По прогнозам специалистов, кризис продлится до конца 2010 года. Доходность фондов недвижимости соответственно будет падать. Московских вкладчиков ЗПИФов ожидает в ближайшее время снижение ликвидности паев. Деньги, вложенные в ЗПИФы во время роста ВВП, в лучшем случае удастся вернуть и выйти на нулевую доходность. Но скорее всего, вкладчики останутся в убытке.
Если рассматривать инвестиции в более перспективные регионы, то здесь ситуация абсолютно иная. Например, прогнозы по ПИФам ООО «РЕГИОН Девелопмент», вкладывающих средства в Ханты-Мансийский Автономный Округ, выглядят более оптимистично. Стоимость жилья в Ханты-Мансийском Автономном Округе намного ниже стоимости московского жилья, в то время как средний доход немного отстает от московского уровня. Россия зарабатывает большую часть денег на продаже природных ресурсов, поэтому через какое-то время цены на недвижимость в Сибири поползут наверх.

Минусы, конечно же, тоже есть. Во-первых, сложно оценивать риски и делать прогнозы, так как чем дальше от Москвы, тем меньше возможностей отслеживать ситуацию. Во-вторых, динамика московского рынка более предсказуема.

В 2009 году предвидится поток средств в более понятные и защищенные сферы бизнеса. Однако, по оценкам экспертов, интерес к недвижимости не пропадет, а всего лишь затихнет. Сегодня «входной билет» в сферу ЗПИФов стоит недорого – есть предложения паев по цене менее 20 тысяч рублей.
К оценке рисков и прогнозированию стоит отнестись очень осторожно. Необходимо изучить деятельность фонда, те пути, по которым планируется заработать деньги и лучше всего разработать собственную стратегию поведения на рынке. Конечно же, нужно обратить внимание на биографию управляющей компании. Стабильной считается компания, показывающая положительные результаты за последние 3-4 года на крупных объемах средств в управлении. Обязательно изучите инвестиционную декларацию управляющей компании. В-третьих, стоит доверять тем фондам, которые вкладывают средства в несколько областей, например, в жилую и коммерческую недвижимость, которая сдается в аренду. Все эти меры помогут снизить риски. Обычно падение или рост цен происходит неравномерно, например, во время текущего кризиса цены на аренду офисов падают менее стремительно, чем цены на дома в новостройках. Цены на аренду жилья скорее не растут, нежели падают. Столица остается привлекательной для бизнеса даже в кризис.
Но самый основной совет: ориентируйтесь на профессионалов! На рынке ЗПИФов во время кризиса существует немало проектов, которые продаются ниже себестоимости.

© rubleffka.ru
Перепечатка без активной ссылки запрещена
Дата публикации: 10 марта 2009

статья здесь
http://www.rubleffka.ru/piffs.php